Журналистік сараптама
Қазақстанда тұрғын үй бағасының өсуі соңғы жылдары тұрақты экономикалық трендке айналды. Ресми деректерге сәйкес, баға өсімі инфляциядан да асып түсіп, әсіресе ірі қалаларда қарқынды жүріп жатқаны байқалады. Алайда бұл үрдіс елдегі экономикалық негіздерге сүйеніп отыр ма? Қазақстан бойынша 2025 жылы тұрғын үй бағасының өсуі жүйелі сипат алды: инфляция 12,6 пайыз болса, жаңа тұрғын үйлер 13,1 пайызға, ал екінші нарықтағы баспана бағасы 11,6 пайызға қымбаттады. Әрине, бұл өсім барлық өңірде бірдей емес: негізгі серпін Алматы, Астана, Шымкент және Павлодар сияқты экономикалық және миграциялық тартымдылығы жоғары қалаларда ерекше байқалуда.
Жалпы, елімізде жылжымайтын мүлік нарығында баға динамикасы мен мүмкіндіктер арасында алшақтық көп.
Семей қаласында да тұрғын үй нарығы соңғы жылдары күрделі әрі қарама-қайшы сипат алып отыр. Экономикалық әлеуеті шектеулі, ірі өндіріс орындары жоқ, халықтың орташа табысы республикалық деңгейден төмен қалада пәтер бағасы мен жалға алу құны ірі мегаполис — Астана деңгейіне жақындап келеді. Нарық заңдылықтарына қайшы келетін бұл құбылыс — жүйелі талдауды қажет ететін жағдай.
Қазіргі нарықтағы ұсыныстарға сүйенсек, Семейде ескі тұрғын үй қорындағы 1 бөлмелі пәтерлердің бағасы 14-18 млн теңге аралығында, 2 бөлмелі пәтерлер 20-28 млн теңге, ал 3 бөлмелі нұсқалар 30 млн теңгеден жоғары. Ал жаңа тұрғын үй кешендеріндегі пәтерлердің бағасы бұдан әлдеқайда жоғары: 1 бөлмелі пәтерлер – 18-25 млн теңге, 2 бөлмелі – 25-35 млн теңге, 3 бөлмелі 35-45 млн теңгеге дейін жетеді.
Салыстыру үшін, Астанада ескі тұрғын үй қорындағы пәтерлер 20–35 млн теңге аралығында болса, жаңа тұрғын үй кешендеріндегі пәтерлер 30–50 млн теңге және одан жоғары бағаланады. Ең бастысы — бұл айырмашылық халық табысымен сәйкес келмейді. Егер Астанада орташа жалақы 400–500 мың теңге шамасында болса, Семейде бұл көрсеткіш 250–300 мың теңге деңгейінде қалып отыр. Демек, тұрғын үйдің қолжетімділігі тұрғысынан Семейдегі жағдай әлдеқайда күрделі.
Бағаның жоғары болуына әсер ететін негізгі факторлардың бірі — коммерциялық құрылыс сегментінің ерекшелігі. Қалада, мемлекеттік тұрғын үйлермен қатар, құрылыс компаниялары салған коммерциялық нысандар саны артып келеді. Алайда бұл пәтерлердің бағасы жоғары қойылады және ең маңыздысы — олар көбіне «черновой» күйінде тапсырылады.
Бұл дегеніміз, сатып алушы пәтерді алғанымен, онда бірден тұра алмайды. Қабырғасы сыланбаған, едені төселмеген, сантехникасы мен есіктері толық орнатылмаған тұрғын үйге қосымша қомақты қаржы жұмсауға тура келеді. Қазіргі нарықтағы бағаларды ескерсек, жөндеу жұмыстарының құны — 1 бөлмелі пәтер үшін 3-5 млн теңге, 2 бөлмелі үшін 5-8 млн теңге, 3 бөлмелі үшін 8-12 млн теңге. Яғни бастапқыда 25 млн теңгеге алынған пәтердің нақты құны 35 млн теңгеге дейін өседі. Бұл — ресми бағаға кірмейтін, бірақ нақты сатып алушы үшін шешуші шығын. Құрылыс материалдары мен жөндеу жұмыстарының қымбаттауы да баспана бағасын аспандатып жіберді.
Осы фактор екінші нарыққа да әсер етеді. Сатып алушылар қосымша шығыннан қашып, дайын, жөнделген пәтерлерді таңдауға тырысады. Ал бұл, өз кезегінде, олардың бағасының өсуіне алып келеді. Нәтижесінде нарықта «жаңа пәтер арзан» деген түсінік шартты сипатқа ие болады, өйткені толық шығын есептелгенде баға айтарлықтай жоғарылайды.
Жалға беру нарығы да теңгерімсіз сипатта қалыптасып отыр. Жылжымайтын мүлік агенттігінің қызметкерлері Семейде баспана нарығына бірнеше фактордың әсер еткенін айтады.
— Семейде пәтердің де, жер үйдің де бағасы республикадағы басқа қалалармен салыстырғанда рекордтық көрсеткішке жетіп отыр. Тек жаңалары емес, ескі үйлердің құны да қымбаттады. Бұған бірнеше фактор әсер етті. Біріншіден, құрылыс материалдары бағасының көтерілуі. Бұл жаңа үйлердің қымбат болуына әкеліп отыр. Облыстың қайта құрылғандығы да жылжымайтын мүлік нарығына айтарлықтай ықпал етті. Себебі халық қалаға мол қаржы құйылып, әлеуметтік жағдай жақсарады деген үмітпен бағаны көтеріп жіберді. Тек үйдің емес, жалға берілетін нысандардың, кеңселердің де ай сайынғы ақысы жоғарылап кетті. Осыған дейін қолданылмай, бос тұрған ғимараттарды жалға алушылар көбейді, — дейді ол.
Риэлтордың айтуынша, қайталама нарықтағы 32 шаршы метрлік бір бөлмелі пәтердің бағасы облыс орталығы болған уақытқа дейін 8,5-10 млн шамасында болса, қазір 15 млн теңгеден басталады. 42 шаршы метрлік бір бөлмелі пәтердің құны бұрын 10-12 млн шамасында құбылса, бүгінде 18 млн теңгеден асып жығылады.
— Орташа есеппен алғанда, баға осындай. Әрине, баға пәтердің қазіргі жағдайына, салынған жылына, орналасқан аумағына, қабатына байланысты белгіленеді. Жаңадан салынған, орталықтағы 52 шаршы метрлік екі бөлмелі пәтерлер бүгін 20 – 25 млн теңге аралығында, ал облыс орталығы болғанға дейін 15-20 млн еді. Үш бөлмелі пәтерлер 40 млн теңгеден асып жығылады. Менің ойымша, бағаны осыншама өсіру қисынға келмейді. Адамдар үйлерінің құнын негізсіз аспандатып жіберді, — дейді 13 жыл бойы осы салада жұмыс істеп жүрген риэлтор.
Тағы бір риэлтордың пікірінше, жылжымайтын мүлік бағасы Абай облысының құрылатыны жайлы хабардан соң бірден қымбаттап кеткен сыңайлы.
— Баспана бағасы бұдан бұрын өсіп кеткен. Мәселен, кейбір құрылыс компаниялары осыдан екі жыл бұрын пәтерлердің 1 шаршы метрі үшін 240 мың теңге сұраса, биыл баға 400 мыңға жетті. Одан да қымбаттары бар. Ескі үйлерге қатысты айтар болсақ, ипотекалық бағдарламаның талаптарына сай келетін пәтерлердің құны жоғарылады, — дейді. Оның айтуынша, баға, негізінен, зейнетақы жинағын баспана алуға жұмсауға рұқсат берілгенде күрт өскен. Сол кезде бірден 1,5-2 млн теңгеге қымбаттапты.
— Ипотекаға алуға келмейтін ескі үйлер ғана бұрынғы бағада. Қазір сапасы жақсы, 2-3 бөлмелі пәтерлерді арнайы бағдарлама арқылы несиемен қол жеткізуге мүмкіндігі барлар немесе қалталы азаматтар сатып алып жатыр. Көпшілік бағаны қолдан шарықтатып жіберді. Бұл мәселені мемлекет тарапынан реттеу керек деп ойлаймын, — дейді риэлтор.
Бүгінгі таңда Семейде жалға берілетін 1 бөлмелі пәтерлердің айлық құны 80–120 мың теңге, 2 бөлмелі пәтерлер 120–180 мың теңге аралығында. Ал жақсы жөнделген, орталықтағы пәтерлер 200 мың теңгеге дейін жетеді. Астанада бұл көрсеткіштер 120–300 мың теңге аралығында болғанымен, табыс деңгейін ескерсек, Семей тұрғындары үшін жалға алу әлдеқайда ауыр жүктеме болып отыр. Көп жағдайда азаматтар табысының 40-50 пайызын тұрғын үйге жұмсайды, бұл халықаралық нормадан (30 пайыз) айтарлықтай жоғары.
Ал Семей бұл қатарға толық қосыла алмайды. Мұнда баға өсімі жалпыұлттық трендтің ықпалымен жүріп жатқанымен, оның артында мегаполистердегідей күшті экономикалық драйверлер жоқ. Семейдегі тұрғын үй бағасының ерекшелігі — оның экономикалық негізден гөрі инерциялық және сыртқы факторларға тәуелді болуы. Қалада жылжымайтын мүлік бағасы бұрыннан-ақ басқа өңірлермен салыстырғанда қымбат болатын, бірақ бұл жоғары табыс, инвестиция немесе халық санының күрт өсуімен дәлелденбеген.
Биылғы баға өсімін күшейткен негізгі факторлардың бірі — салықтық өзгерістер. Бұрын құрылыс компаниялары қосылған құн салығынан босатылса, енді ҚҚС енгізілуі жылжымайтын мүлік құнын арттырып, оның салмағы түпкілікті сатып алушыға жүктеліп отыр. Яғни, республика бойынша байқалған баға өсімі тек сұранысқа емес, мемлекеттік реттеу тетіктеріне де байланысты.
Осылайша, Семейде ерекше жағдай қалыптасып отыр: ел бойынша баға өсімі еңбекақы көлемі жоғары, ірі кәсіпорындар мен коммерциялық құрылымдар шоғырланған ірі қалалар үлесінде болса, Семей баға жағынан сол толқынға ілескенімен, экономикалық негізі әлсіз екені бұл орайда ескерілмей отыр. Нәтижесінде жылжымайтын мүлік нарығында қайшылық туындап отыр: баға – ұлттық, тіпті мегаполистік деңгейге жақын, ал сатып алу қабілеті мен экономикалық мүмкіндік — өңірлік деңгейде қалып отыр. Тұрғын үйдің шынайы құны тек нарықтық динамикамен емес, халықтың нақты төлем қабілетімен айқындалуы керектігі назардан тыс қалып отыр.
Ең ерекше және түсіндіруі қиын сегмент — жеке тұрған тұрғын үйлерді жалға беру нарығы. Семейде жеке орналасқан үйлердің жалдау құны кей жағдайда 800 мыңнан 1 миллион теңгеге дейін жетеді. Бұл — Астананың өзінде тек премиум сегментке тән көрсеткіш. Экономикалық негізі әлсіз қала үшін мұндай баға нарықтағы сұраныс пен ұсыныс арасындағы теңгерімнің бұзылғанын айқын көрсетеді.
Жалға беру нарығындағы тағы бір маңызды фактор — риэлторлық қызмет құны. Көп жағдайда жылжымайтын мүлікті сату мен сатып алуға көмектесетін делдалдардың қызметіне төленетін комиссия мөлшері жалдау ақысының 50 пайызын, кейде тіпті бір айлық құнын құрайды. Яғни жалға алушы алғашқы айда екі есеге жуық шығын шығарады.
Нарықтағы бағаның қалыптасуына психологиялық факторлардың да ықпалы зор. Семейде сатушылар көбіне нақты экономикалық мүмкіндіктерге емес, басқалардың бағаларына қарап бағдар ұстайды. Бір пәтер қымбатқа қойылса, ұқсас нысандар да сол деңгейге «теңестіріледі». Сонымен қатар «ішкі алыпсатарлық» құбылысы байқалады: тұрғындар пәтерін жоғары бағаға сатып, арзандау нұсқаны алып, пайда табуға тырысады. Бұл әрекеттер нарықтағы бағаны одан әрі «үрлейді».
Жылжымайтын мүліктің бағасына халық санының өсуі, инфляция, ішкі және әлемдік экономикалық мәселелер де әсер етуде. Баспана құны «ертең түседі» дегенді ешкім де болжап айта алмайды, өйткені доллардың бағасы көтерілсе, құрылыс материалдары қымбаттайды. Сондықтан үй бағасы да көтеріле береді.
Осылайша, Семейдегі ғана емес, жалпы еліміздегі тұрғын үй нарығы классикалық — экономикалық заңдылықтардан белгілі бір деңгейде ауытқыған. Жылжымайтын мүлік бағасы нақты табыс пен сұранысқа емес, ұсыныстың құрылымына, қосымша шығындарға және нарық қатысушыларының мінез-құлқына тәуелді болып отыр.
Қалыптасқан жағдай ұзақ мерзімді перспективада бірқатар тәуекелдерді туындатады. Ең алдымен, тұрғын үйдің қолжетімділігі төмендейді. Екіншіден, нарықтағы өтімділік азаяды, яғни пәтерлер ұзақ уақыт сатылмай тұрады. Үшіншіден, баға мен нақты құн арасындағы алшақтық ұлғайған сайын, нарықта түзету (коррекция) қаупі артады.
Осыған байланысты бірнеше нақты бағытта шара қабылдау қажет. Біріншіден, тұрғын үй нарығындағы нақты бағаның ашық статистикасын қалыптастыру керек, бұл бағаның жасанды өсуін тежейді. Екіншіден, құрылыс компаниялары үшін пәтерді толық дайын күйде тапсыру стандарттарын дамыту маңызды. Үшіншіден, жалға беру нарығында риэлторлық қызметті реттеу, комиссия мөлшеріне шектеу қою мәселесін қарастыру қажет. Төртіншіден, ең бастысы, өңірлік деңгейде баспана бағасының халық табысына сәйкес болуын айқындайтын нақты экономикалық саясат қажет.
Елімізде жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдайды реттеп отыратын бірыңғай бағалау комиссиясын құру керек. Сондай-ақ тұрғын үймен қамтуға арналған бағдарламалардың көбін қайта қарау керек. Себебі жоғары пайыздық үстемақыны қарапайым халықтың қалтасы көтермейді.
Семейдегі тұрғын үй нарығындағы қазіргі жағдай — тек бағаның өсуі емес, бұл баға мен мүмкіндік арасындағы алшақтықтың көрінісі. Егер бұл теңгерім қалпына келмесе, нарық ұзақ уақыт бойы «қымбат, бірақ қолжетімсіз» күйде қалып қоюы мүмкін.
Енді Семейдегі құрылыс компаниялары және қымбат баға мен сапа арасындағы таңдау деген мәселеге тоқталар болсақ, қаламыздағы құрылыс қарқыны соңғы жылдары көзге анық байқалады. Қаланың әр бұрышында жаңа тұрғын үй кешендері бой көтеріп жатқанына қуанамыз. Сырт қарағанда, бұл – дамудың белгісі. Ал шынайы өмірде — сұрақ көп: баға неге өсіп жатыр, сапа соған сай ма? Қазіргі нарықта бірнеше негізгі ойыншы бар. Олар әр түрлі сегментке бағытталғанымен, ортақ бір заңдылық байқалады: тұрғын үй саны көбейгенімен, сатып алушының сенімі автоматты түрде өсе қойған жоқ. Бұл орайда нарықтағы белсенділер қатарында: Vira Group (Vegas, Brooklyn), Altyn Uia (Alash, Atameken), Building Service Company (Жасмин), ЕвроТехСтрой-2003 (Самал Тау, Амина), Dala SK (Irtysh Riverside), «Фирма Азия» (Аққу), «Ситеко» (Citeco Star, Jaǧalau), Riyad и K (Туран 3), TARLAN, Aizere, ARYS STROY, Semey luxe stroy, «Гордорстрой» сияқты құрылыс компаниялары бар. Жобалар саны жеткілікті. Таңдау бар сияқты. Бірақ сапалы таңдау бар ма — мәселе осында.
Бағаға келсек, бүгінгі таңда Семейде жаңа пәтердің 1 шаршы метрі шамамен 400 мыңнан 500 мың теңгеге дейін жетеді. Бұл — өңірлік қала үшін өте қымбат. Жоғарыда айтып өткеніміздей, бұл компанияларда пәтерлер «черновой» күйде беріледі. Яғни қабырға бар, бірақ өмір сүруге дайын емес. Сатып алушы үшін бұл — үлкен шығын. Жөндеу, материал, жұмыс күші — бәрін қосқанда, пәтердің нақты бағасы екі есеге дейін өседі. Нәтижесінде қағаздағы «қолжетімді баспана» шын өмірде қымбат инвестицияға айналады.
Тағы бір маңызды мәселе — сенім. Әдемі жарнама мен уәде көп. Бірақ құрылыс заңдылығы, лицензия, құжаттардың дұрыстығы әрдайым ашық айтыла бермейді. Сондықтан сатып алушылар жоғарыда айтылған құжаттарды міндетті түрде тексеруі керек. Бұл үшін eGov Mobile қосымшасы арқылы компанияның лицензиясын, жер телімін және құрылысқа рұқсатын нақтылап алу маңызды.
Қазіргі заманда құрылыс компаниялары әлеуметтік желіде белсенді: фото, видео, есептер жариялайды. Бірақ бұл да толық кепілдік емес. Себебі «контент» — маркетинг, ал «сапа» — тек уақыт көрсететін нәтиже.
Сонымен, Семейдегі құрылыс нарығы өсіп жатыр. Бірақ бұл өсім сапамен қатар өсіп жатыр деуге әлі ерте. Қалада жаңа үйлер көбейгенімен, сатып алушының алдында таңдау емес, дилемма тұр: тез алу ма, әлде дұрыс таңдау ма?
Бір шындық айқын: бүгінгі Семейде пәтер сатып алу — жай ғана мүлік алу емес, тәуекел мен есептің арасындағы күрделі шешім.
Семейдегі баспана бағасының өсуі тұрғындар үшін нақты қысымға айналып отыр. Нарықтағы ұсыныс көбейгенімен, пәтердің шынайы қолжетімділігі төмен деңгейде қалып отыр. Көп жағдайда сатып алушы дайын үй емес, қосымша шығынды талап ететін «жоба» сатып алады. Бұл жалпы құнды айтарлықтай арттырып, тұрғын үйді одан әрі қолжетімсіз етеді. Мемлекеттік бағдарламалардың кезегінде кісі көп… Нәтижесінде баспана мәселесі жеке таңдау емес, жүйелі проблемаға айналып барады.
Риза АСАНҚЫЗЫ
